املاک مانند زمین، آپارتمان، باغ و… را میتوان در ایران مهمترین کالای سرمایهای دانست و خرید یک ملک از این حیث را میتوان از مهمترین تصمیمات یک شخص، در زندگی بشمار آورد. با توجه به ارزش بالای املاک، خریدار بایستی نهایت توجه و دقت خود را بنماید تا از معامله خود متضرر نگردد. در این مقاله از ایرانگرد قصد داریم به نکاتی که خریدار یک ملک هنگام خرید باید بداند بپردازیم؛
نکته اول– احراز مالکیت
فرد باید مالک مالی باشد که آن را میفروشد و به علت قیمت بالای املاک، جاعلین اسناد اقدام به سندسازی برای املاک مینمایند و برای احراز مالکیت شخص و اصالت سند ما با دو مقوله مهم و چالش بر انگیز روبرو هستیم:
مقوله اول– املاک سنددار
در مورد املاک سنددار، بهترین و مطمئنترین راه، مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و درخواست استعلام سند مالکیت است که با توجه به تخصص دفاتر اسناد رسمی، با انجام این اقدام از مالکیت فروشنده و اصالت سند ارائه شده و جعلی نبودن آن میتوان اطمینان حاصل نمود.
توصیه میشود بعد از بازدید ملک به همراه مالک به دفترخانه مراجعه نموده و تقاضای استعلام ثبت سند مربوطه را نمایید.
مقوله دوم– املاک قولنامهای
املاک قولنامهای ریشه بسیاری از دعاوی در دادگاهها را تشکیل میدهد و توصیه میشود حتیالامکان خریدار به دنبال خرید املاک سنددار برود اما اگر به دنبال خرید املاک قولنامهای بودید در صورت دارا بودن کدرهگیری با مراجعه به سایت iranamlaak.ir و ورود کد ملی یکی از طرفین قرارداد و کدرهگیری میتوان از اصالت قولنامه ارائه شده، اطمینان حاصل نمود و تا حد زیادی ریسک معامله را پایین آورد.
اما در مورد املاک قولنامهای فاقد کدرهگیری به نظر تنها راه مراجعه به بنگاههای املاک قدیمی، معتبر و سرشناس نزدیک ملک مربوطه قصد خرید آن را دارید میباشد زیرا به احتمال زیاد از وضعیت مالکیت ملک مزبور آگاهی دارند.
نکته دوم– احراز هویت
ممکن است شخصی که به عنوان فروشنده خود را معرفی کرده سند مالکیتش درست باشد اما هویت مالک سند را جعل کرده باشد یعنی با جعل شناسنامه یا کارت ملی، خود را مالک ملک معرفی نموده باشد. جهت اطمینان از اینکه شخص هویت خود را جعل نموده یا خیر هم میتوان از واریز وجه به حساب خود شخص فروشنده استفاده نمود یا با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی، تقاضای وکالت فروش یا انتقال از مالک به نام خود را نموده و دفترخانه با توجه به دسترسی به اطلاعات هویتی از سامانه ثبت احوال، میتواند هویت شخص را مورد تأیید قرار دهد.
نکته سوم– احراز ممنوعالمعامله نبودن مالک
ممکن است شخصی هم مالک ملک باشد اما به جهت حکم مرجع قضایی ممنوعالمعامله بوده و امکان انتقال نداشته باشد. با توجه به اینکه بنگاههای املاک و اشخاص عادی دسترسی به اطلاعات ممنوعالمعامله بودن را ندارند بهترین پیشنهاد مراجعه به دفترخانه با مالک و تقاضای استعلام این امر از دفترخانه میباشد و دفترخانه با ورود اطلاعات هویتی فرد بدون هیچگونه معطلی و در همان هنگام مراجعه میتواند ممنوعالمعامله بودن یا نبودن شخص را اعلام نماید.
نکته چهارم– احراز بازداشت نبودن ملک
ممکن است یک ملک سنددار به دلایلی مانند بدهی و … به موجب حکم مرجع قضایی بازداشت باشد و مطابق قانون اجرای احکام مدنی معامله ملک توقیفی طبق یک نظر باطل و یا طبق دیدگاه دیگر حداقل غیرنافذ است و نیازمند تأیید شخصی که مال به نفع وی بازداشت شده را دارد؛ بنابراین به جهت جلوگیری از این دست مسائل، بهتر است در اولین فرصت با مراجعه به دفترخانه تقاضای استعلام سند مالکیت شود که با این اقدام علاوه بر احراز مالکیت که قبلاً در مورد آن بحث گردید، بازداشت و توقیف بودن یا نبودن ملک هم مشخص میگردد. همچنین با استعلام ثبت در رهن نبودن یک ملک هم مشخص میشود؛ زیرا اگر ملکی در رهن باشد، برای انتقال مالک یا باید طلب خود را بدهد و از ملک فک رهن نماید و یا اینکه مرتهن (بانک مربوطه) اجازه انتقال همراه با وام را بدهد.
نکته پنجم– به مفاصاحسابها توجه کنید
ممکن است ملک بدهی بابت آب، برق، گاز، عوارض شهرداری، مالیات شغلی در مورد املاک تجاری و… داشته باشد؛ بنابراین، به خریدار توصیه میشود مفاصای همه این موارد را از فروشنده بخواهد و همچنین هنگام انتقال از دفترخانه تقاضای اخذ مفاحساب شهرداری، دارایی و در مورد املاک تجاری که در قالب کارگاه بوده مفاصاحساب تأمین اجتماعی را نماید.
نکته ششم– به انتقال منضمات مانند انباری و پارکینگ در متن سند توجه کنید
در صورتی که ملک سنددار باشد پارکینگ و انباری در پشت سند قید میشود و هنگام انتقال دفترخانه مبادرت به قید آن در سند مینماید اما در مورد املاک قولنامهای، در صورتی که ملکی با انباری یا پارکینگ فروخته میشود، حتماً دقت نمایید که در متن مبایعهنامه به انباری و پارکینگ هم به همراه موقعیت و مساحت آن اشاره شود.
نکته هفتم– تنظیم قرداد پیشفروش
چرا پیشخرید آپارتمان باید به موجب سند رسمی باشد؟ متاسفانه پروندههای مراجع قضایی حکایت از اختلافات فراوان در پیش فروش آپارتمان دارد. به جهت ازدیاد جمعیت و کثرت تقاضا متأسفانه شاهد اختلافات فراوان و جرایمی همچون کلاهبرداری، فروش مال غیر، معامله معارض بودیم لذا قانونگذار با الزام به ثبت قرارداد پیشفروش در دفاتر اسناد رسمی و تعیین مجازات حبس برای فروشندگانی که سند رسمی پیشفروش تنظیم نکنند، اقدام به پیشگیری از وقوع جرم و ارتقاء بهداشت حقوقی جامعه نمود.
اگر شما قصد خرید آپارتمان به صورت پیش فروش را دارید؛ لازم است هنگام تنظیم قرارداد به نکات ذیل توجه نمایید: هنگام تنظیم قرارداد مدارک فروشنده از جمله سند مالکیت، قرارداد ساخت و مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده، وکالتنامهای که مالک به سازنده داده است را به دقت بررسی نمایید. مشخصات آپارتمان به طور دقیق ذکر شود. از جمله؛ مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی. لازم به ذکر است که اگر مساحت در هنگام تنظیم قرارداد دقیقاً مشخص نیست، سعی کنید که متراژ کمتری را در مبایعهنامه ذکر کنید تا چنانچه بعداً براساس صورتمجلس تفکیکی، مساحت بیشتر از متراژ مشخص شده در قرارداد شد، فروشنده مابهالتفاوت را از شما مطالبه کند. تمام ملحقات ملک از جمله؛ اشتراک برق، آب، تلفن، گاز، انباری، پارکینگ و… و تمام مشخصات معماری از جمله؛ نوع مصالح، سیستم گرمایشی و سرمایشی، قسمت های مشترک،… دقیقا ذکر شود. (تمام توابع، ملحقات و مشاعات به طور دقیق تعیین و تکلیف گردد)
نکته هشتم– در هنگام نوشتن قرارداد از وکیل دادگستری یا سردفتر اسناد رسمی مشاوره بگیرید
با توجه به اینکه در هر امری بایستی به کارشناس آن مراجعه گردد، در قراردادنویسی هم با توجه به پیچیدگیهای حقوقی و محتوا و شروط قید شده در قراردادها توصیه میشود؛ با یک کارشناس حقوقی مانند سردفتر اسناد رسمی یا وکیل دادگستری، وارد میز مذاکرات و قراردادنویسی با طرف مقابل گردید تا از عدم آگاهی شما نسبت به قوانین و مقررات سوء استفاده نگردد و قراردادی تنظیم گردد که حقوق شما را به بهترین شکل تضمین نموده باشد.
نکته آخر:
اگر شما در قراردادتان زمان مشخصی برای تنظیم سند تعیین کردهاید، در آن تاریخ باید به دفترخانه مراجعه کنید و اگر فروشنده نیامده باشد، گواهی عدم حضور دریافت کنید. اگر در قرارداد، زمان مشخصی ذکر نشده باشد و یا اینکه در آن زمان به دفترخانه نکنید، باید به دادگستری مراجعه کرده و اظهارنامه تنظیم کنید. برای این کار به دایره اظهارنامه دادگستری حوزهای که ملک در آن قرار دارد بروید. در اظهارنامه، خطاب به فروشنده قید میشود که برای تنظیم سند در دفترخانه حاضر شود. منتظر جواب اظهارنامه شوید. پس از آمدن جواب و یا ندادن جواب و گذشت موعد قانونی، شما باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کنید. این دعوی در دادگاه حقوقی مطرح میشود و طی آن دادگاه فروشنده را برای تنظیم سند رسمی الزام میکند. اگر فروشنده حاضر به تنظیم سند نشد، شما میتوانید به دفترخانه رفته و با دستور دادگاه با پرداخت مابقی قیمت آپارتمان، سند را به نام خود تنظیم کنید.